A desinformação de síndicos, administradoras e proprietários sobre os riscos que uma reforma possa acarretar faz com que muitas obras sejam realizadas sem nenhum acompanhamento técnico, ignorando aumento de carga estrutural, alterações hidráulicas, aumentos de carga elétrica, impermeabilização, impactos acústicos e térmicos, derrubada ou criação de paredes etc., acontecendo até mesmo sem o conhecimento ou autorização do condomínio.

O Código Civil Brasileiro, lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, em sua seção II, artigo 1.348 responsabiliza o síndico civil e criminalmente em conjunto com o proprietário da unidade condominial por qualquer sinistro que possa vir a ocorrer em edificações de uso múltiplo, tanto residencial como comercial ou de serviços.

Os arquitetos e urbanistas tiveram suas atribuições profissionais regulamentadas através da lei nº 12.378/2010 para que atuem como autores de projeto e responsáveis técnicos em obras e serviços.

A ABNT definiu através da NBR nº 16.280 de 18 de abril de 2014 as regras e diretrizes para obtenção de um grau de excelência na ordenação das reformas em condomínios, tanto em unidades (áreas privadas) como em áreas externas. Devido à grande repercussão na mídia, pareceu ao grande público que a necessidade da contratação de um profissional habilitado não era necessária anteriormente, o que é um equívoco porque as leis que regulamentam nossa profissão já existiam muito antes da emissão desta norma técnica.

Os Registros de Responsabilidade Técnicas-RRT devem ser elaborados conforme a atividade realizada pelo arquiteto e urbanista. Uma cópia destes documentos deverá ser entregue juntamente com cópia do projeto e do memorial descritivo ao síndico do condomínio. Se o arquiteto e urbanista não o fizer, caberá ao síndico solicitar essa documentação.

No caso de autoria de projeto, o arquiteto e urbanista deverá elaborar um RRT de autor de reforma em edificação. Se o arquiteto e urbanista for o responsável técnico pela obra ou serviço, deverá elaborar um RRT de execução de reforma em edificação.

Caso ocorra alguma dúvida em relação à segurança da edificação, o síndico deverá através do condomínio, contratar um outro profissional com atribuição para tanto, para elaborar um laudo técnico que as dissipe. O pagamento desse profissional deverá ser feito pelo próprio condomínio.

Se o profissional que elaborar o laudo for arquiteto e urbanista, este deverá recolher um RRT múltiplo mensal.

É muito importante lembrar que, qualquer projeto ou obra que altere uma construção de uso múltiplo deverá ser arquivado junto aos projetos originais da edificação para que possa servir de consulta nas próximas alterações que possam vir a ser realizadas.

A norma técnica nº 16.280/2014 poderá ser adquirida diretamente no site da ABNT (www.abnt.org.br).